El mercado de oficinas en España ha confirmado en 2025 una clara recuperación, dejando atrás el impacto estructural que supuso la pandemia y el auge forzado del teletrabajo. El segmento vuelve a situarse en el radar del capital inversor de primer nivel, apoyado en una combinación de incremento de rentas, absorción sostenida y una oferta cada vez más selectiva, especialmente en Madrid y Barcelona.

A lo largo del ejercicio, la actividad ha mostrado un comportamiento sólido, con una demanda estable y una contratación saludable, protagonizada principalmente por operaciones de tamaño medio. Aunque persiste una tendencia estructural hacia la descentralización y la periferia, impulsada por la escasez de producto en las zonas centrales, los distritos prime mantienen un papel relevante, especialmente en activos de alta calidad técnica y sostenibilidad.

El mercado continúa condicionado por una oferta limitada, agravada por la pérdida de aproximadamente 300.000 metros cuadrados de oficinas en los últimos años como consecuencia de cambios de uso hacia residencial prime, hoteles y proyectos de hospitality. En la Comunidad de Madrid, actualmente hay en desarrollo o rehabilitación 227.000 metros cuadrados, cuya entrada en el mercado se espera entre finales de 2025 y 2026, un volumen que sigue siendo insuficiente frente a la demanda estructural.

Esta presión sobre la oferta ha tenido un reflejo directo en las rentas, que han seguido creciendo de forma progresiva, especialmente en los mejores activos. En la zona prime de Madrid, los valores máximos se sitúan en torno a 46 €/m²/mes, con una media cercana a 38 €/m²/mes, mientras que en la periferia de mayor calidad se alcanzan ya rentas medias próximas a 19 €/m²/mes, consolidando incrementos generalizados en todas las zonas.

En términos de ocupación, los datos confirman un mercado dinámico y equilibrado. Hasta el cierre del tercer trimestre, se han alquilado más de 667.000 metros cuadrados, con Madrid concentrando 403.626 m² y Barcelona 264.017 m². Destaca especialmente el buen comportamiento de Barcelona, que registra su mejor dato desde 2019, reduciendo la brecha histórica frente a Madrid y reforzando su atractivo para usuarios e inversores.

El mercado inversor ha acompañado esta recuperación operativa. La inversión en oficinas hasta septiembre ha alcanzado 1.630 millones de euros, lo que supone un incremento interanual cercano al 50%, sin incluir operaciones destinadas a cambio de uso. Las previsiones apuntan a que el volumen total podría situarse en torno a 2.000 millones de euros al cierre de 2025, impulsado por la vuelta del capital institucional, la mejora de las expectativas macro y la estabilización de las yields en activos core y core plus.

Madrid concentra el mayor volumen de inversión, con un peso destacado de fondos, socimis y aseguradoras, mientras que en Barcelona, aunque el centro ciudad sigue liderando la actividad, el distrito 22@ emerge como una clara ventana de oportunidad, en un entorno donde el mercado de usuarios empieza a mostrar mayor estabilidad y se reactivan operaciones off market.

Desde CG Capital Europe, observamos que el mercado de oficinas entra en una nueva fase de normalización, más selectiva y exigente, donde la calidad del activo, la eficiencia energética, la ubicación y la capacidad de adaptación a nuevos modelos de trabajo son determinantes. La recuperación no es homogénea, pero sí estructural en los mejores edificios. En este contexto, la experiencia en análisis de riesgo, reposicionamiento de activos y estructuración de inversiones resulta clave para capturar valor en un segmento que vuelve a ofrecer oportunidades atractivas ajustadas al nuevo ciclo inmobiliario.

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