Un cambio significativo está en marcha en el sector del desarrollo inmobiliario en España: la financiación alternativa está ganando rápidamente cuota de mercado a expensas del crédito bancario tradicional. Según el primer Observatorio de la Financiación en el Sector Promotor, los proveedores de capital no bancario, incluidos fondos de crédito privado, préstamos mezzanine, family offices y plataformas de crowdfunding, se prevé que representen entre el 37% y el 40% de la financiación de nuevos desarrollos para 2030, lo que equivale a 18.500–20.000 millones de euros anuales.

Esta evolución refleja algo más que una respuesta táctica a la restricción bancaria: subraya una transformación estructural en la forma en que se financian los proyectos inmobiliarios en España. A medida que los bancos endurecen su apetito por el riesgo e imponen criterios de préstamo más estrictos, los promotores recurren cada vez más a inversores alternativos en busca de flexibilidad, rapidez y estructuras de capital más adecuadas a los ciclos del desarrollo.

Sólo en 2024, la actividad promotora alcanzó los 35.000 millones de euros, con un 22%–24% financiado mediante aportaciones de capital, una combinación de equity del promotor y equity alternativo, y el resto mediante deuda, repartida entre instituciones bancarias y prestamistas no bancarios. Dentro de esta base de capital alternativo, la financiación en equity representó aproximadamente el 11%–13%, mientras que los instrumentos de deuda supusieron el 18%–20%, incluyendo una contribución de entre el 1% y el 3% de las plataformas de crowdfunding.

Una de las principales ventajas de la financiación alternativa es su disposición a participar en segmentos donde los bancos son menos activos. Esto incluye fases iniciales de los proyectos, como la adquisición de suelo y la obtención de licencias, así como formatos residenciales más complejos o de mayor riesgo, como el “flex living” y la vivienda senior. Estos inversores suelen exigir que los promotores demuestren un nivel mínimo de compromiso, por ejemplo, completando hitos urbanísticos, antes de intervenir, alineando incentivos y reduciendo riesgos en fases tempranas del proyecto.

Según el Observatorio, los rendimientos exigidos por los inversores de equity alternativo suelen situarse entre el 12% y el 15%, reflejando sus mayores expectativas de riesgo, aunque estos rendimientos podrían comprimirse en el futuro a medida que el mercado madura. Para inversores institucionales y promotores, el auge del capital no bancario no es simplemente una tendencia: se está convirtiendo en un pilar estratégico del desarrollo inmobiliario futuro en España, permitiendo ejecutar proyectos más ambiciosos, flexibles y resilientes. En CG Capital Europe, trabajamos estrechamente con fondos internacionales, inversores institucionales y corporativos que buscan entender y capitalizar este cambio acelerado en la financiación del sector. Con acceso privilegiado a capital global, amplia experiencia en estructuras de capital complejas y un historial probado asesorando en transacciones sofisticadas, ofrecemos asesoramiento estratégico adaptado a esta nueva era de financiación alternativa. A medida que el capital no bancario consolida su posición como pilar central del desarrollo inmobiliario, CG Capital Europe se posiciona como un socio de confianza para inversores y promotores que buscan aprovechar las oportunidades más atractivas que surgen en toda España.

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